Qu'est-ce qu'une promesse d'achat et qu'est-ce qu'elle engage ?
La promesse d'achat est votre offre officielle : elle fixe le prix, les conditions et les éléments inclus dans la vente. Une fois acceptée par le vendeur, elle vous lie tous les deux. Pour un premier acheteur, l'essentiel est donc de faire inscrire noir sur blanc chaque condition qui compte avant de signer, puis de relire le tout calmement.
L'OACIQ explique que la promesse d'achat est le moyen par lequel l'acheteur signale au vendeur son intention ferme d'acquérir sa propriété à certaines conditions. Du côté du Code civil du Québec, l'article 1396 prévoit que lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte, il s'oblige, de même que le promettant, à conclure le contrat. La transaction se conclut ensuite par la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Concrètement, cela veut dire qu'on ne signe pas « pour voir ». Les courtiers doivent utiliser l'un des formulaires de promesse d'achat élaborés par l'OACIQ pour l'achat d'un immeuble principalement résidentiel; vous n'avez donc pas à rédiger quoi que ce soit de zéro, mais vous devez comprendre chaque case cochée. Courtière immobilière résidentielle depuis sept ans, j'accompagne mes clients avec une approche humaine, transparente et stratégique, et l'étape de l'offre est un bon exemple de moment où cela compte.
Quelles conditions un premier acheteur peut-il prévoir ?
Les conditions les plus courantes sont l'obtention du financement et l'inspection de la propriété par un expert reconnu. Ce sont aussi celles qui protègent le plus un premier acheteur : elles vous donnent le temps de confirmer que le prêt est bien accordé et que la maison est dans l'état que vous croyez.
La condition de financement
Pour le financement, l'acheteur s'engage à faire de bonne foi et dans les meilleurs délais les démarches nécessaires. Point souvent mal compris : l'engagement du prêteur doit être réel et inconditionnel, et une préapprobation hypothécaire ne constitue pas une preuve de cet engagement. Autrement dit, votre préapprobation vous aide à magasiner, mais elle ne remplace pas la confirmation finale de votre prêteur. Pour toute question sur votre dossier de prêt, c'est avec votre prêteur ou un professionnel hypothécaire que cela se règle.
L'OACIQ recommande généralement un délai d'au moins 14 jours pour obtenir le financement. Si l'acheteur ne démontre pas l'engagement du prêteur, le vendeur dispose ensuite d'un délai de cinq jours, considéré comme un délai de rigueur, pour exercer les options prévues au formulaire. Un délai trop serré dans votre offre peut donc se retourner contre vous.
La condition d'inspection
La condition d'inspection vous permet de faire examiner le bâtiment avant que l'achat devienne ferme. Le guide de l'acheteur de l'OACIQ invite d'ailleurs à vérifier que toutes vos conditions, dont l'obtention d'un prêt hypothécaire et l'inspection du bâtiment, sont inscrites à la promesse d'achat. Pour savoir quoi faire examiner, consultez notre article sur l'inspection en bâtiment pour un premier acheteur.
Comment distinguer les inclusions des exclusions ?
Une inclusion est un bien que vous achetez avec la propriété; une exclusion est un bien que le vendeur conserve. Les mauvaises surprises naissent presque toujours dans le flou : « les électroménagers » peut vouloir dire quatre appareils pour vous et deux pour le vendeur.
La règle à retenir : les éléments à inclure doivent être identifiés individuellement dans la promesse d'achat, car ils ne pourront pas faire l'objet d'une demande après la signature. Le courtier de l'acheteur inscrit les inclusions à la clause 11.5 de la promesse d'achat. Ce que vous n'y voyez pas écrit, ne le tenez pas pour acquis, même si l'annonce ou la visite vous l'a laissé croire.
Par exemple, vous visitez une maison à 450 000 $ et le réfrigérateur, le lave-vaisselle et les luminaires du salon vous plaisent. Si vous les nommez un à un, il n'y aura pas de débat le jour de la prise de possession. Si vous écrivez seulement « appareils et luminaires », le vendeur pourrait en retirer un sans que le texte l'interdise clairement.
Une méthode simple pour la visite
- Faites le tour de chaque pièce avec votre courtier et notez ce que vous voulez garder : appareils, rideaux, luminaires, rangement, abri de jardin.
- Prenez des photos des biens importants et notez leur marque ou leur modèle quand c'est visible.
- Demandez ce qui est fixé au mur ou au plafond et qui pourrait être retiré.
- Notez aussi ce qui n'est pas là mais que vous supposiez trouver, comme une thermopompe murale ou un cabanon.
Pourquoi le délai d'acceptation et les déclarations du vendeur comptent-ils ?
Deux éléments passent souvent inaperçus à la première lecture : la date limite fixée au vendeur et les déclarations de celui-ci sur l'immeuble.
La clause des conditions d'acceptation établit les date et heure limites fixées au vendeur pour accepter la promesse d'achat. Quand vous préparez l'offre, choisissez cette échéance en pensant au rythme réel de la décision : assez courte pour garder votre offre pertinente, assez longue pour que le vendeur puisse la lire sérieusement et consulter ses proches.
Quant aux déclarations, l'acheteur doit recevoir le formulaire de déclarations du vendeur sur l'immeuble avant de déposer sa promesse d'achat. Lisez-le avant de fixer votre prix. Le prix offert doit tenir compte des déclarations du vendeur, car il ne sera pas possible d'invoquer des éléments qui y sont mentionnés pour obtenir une réduction par la suite. Si le vendeur y signale un problème connu, le prix doit déjà en refléter l'effet. Votre courtier doit d'ailleurs vous aider à comprendre ces déclarations et à fixer le prix à l'aide d'une analyse des propriétés comparables, en s'assurant que toutes vos conditions sont inscrites : financement, inspection, éléments inclus et exclus de la vente.
Et si le vendeur répond par une contre-proposition ?
Une contre-proposition signifie que le vendeur modifie certains éléments de votre offre, comme le prix, la date de prise de possession ou les inclusions. Traitez-la comme une nouvelle offre : relisez chaque ligne modifiée, sans supposer que le reste est resté identique.
- Comparez, clause par clause : placez votre version et celle du vendeur côte à côte pour repérer chaque changement.
- Mesurez l'effet d'une concession sur vos conditions : un délai raccourci pour l'inspection ou le financement a des conséquences réelles.
- Fixez votre limite avant de lire la réponse : décidez à l'avance du prix et des conditions que vous n'accepterez pas de céder, pour ne pas décider sous pression.
Pensez aussi à l'ensemble des dépenses qui entourent l'achat; notre article sur les coûts cachés de l'achat à Longueuil vous aide à garder une marge réaliste pendant la négociation. Pour mieux comprendre les clauses du formulaire, le guide de l'acheteur de l'OACIQ est une lecture utile avant votre première offre.
Votre première offre : comment la préparer calmement
Avant votre prochaine visite, dressez trois listes : ce qui doit absolument rester dans la propriété, ce qui ferait tomber l'achat si ça tournait mal, et les questions à poser à votre courtier. Demandez à lire le texte de l'offre avant le moment de signer plutôt que sur place, et relevez à voix haute tout ce que vous ne comprenez pas. Une offre bien lue est une offre dont vous pourrez vous souvenir sereinement au moment d'aller chez le notaire.
Vous préparez une première offre et voulez la relire avec quelqu'un qui prend le temps de tout expliquer? Je suis Brithany Marcotte, courtière immobilière : écrivez-moi et nous passerons ensemble en revue vos conditions, vos inclusions et vos questions avant que vous signiez.
Foire aux questions
Puis-je retirer ma promesse d'achat après l'avoir signée?
Pas librement : une fois que le vendeur l'accepte, la promesse vous lie, comme lui. Avant de signer, vous pouvez poser toutes vos questions et demander du temps pour relire. Si un doute subsiste, discutez-en avec votre courtier et, au besoin, consultez un notaire ou un avocat avant de vous engager.
Que faire si je ne comprends pas une clause du formulaire?
Demandez qu'on vous l'explique avant de signer, sans vous sentir pressé. Faites reformuler la clause dans vos mots, demandez un exemple concret et notez la réponse. Si elle touche un enjeu juridique précis, un notaire ou un avocat peut aussi vous éclairer. Une clause mal comprise ne devrait jamais être cochée par habitude.
Qui rédige la promesse d'achat, moi ou mon courtier?
Votre courtier remplit le formulaire avec vous, à partir de vos décisions sur le prix, les conditions et les inclusions. Il n'est pas question de partir d'une page blanche : le formulaire est déjà établi. Votre rôle est de valider chaque information et de poser vos questions avant d'apposer votre signature.
Que dois-je apporter à mon courtier avant de préparer une offre?
Apportez vos notes de visite, vos photos des biens que vous voulez garder, vos listes de conditions et vos questions. Ayez aussi sous la main les coordonnées de votre prêteur ou de votre professionnel hypothécaire, pour savoir qui contacter rapidement une fois l'offre acceptée.
Que faire si j'ai oublié une inclusion après la signature?
Vous ne pourrez pas la réclamer après coup. Les éléments à inclure doivent être identifiés individuellement dans la promesse, car ils ne peuvent pas faire l'objet d'une demande après la signature. D'où l'importance de dresser votre liste lors des visites et de la valider avant de signer.
